相続した不動産の売却で控除は受けられる？主な控除や手続きの流れをご紹介

相続した不動産を売却した際にかかる税金と控除の概要

相続した不動産を売却する際には、以下のような税金がかかります。まず、譲渡所得税と住民税が課されます。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で求められ、所得税・住民税・復興特別所得税を含めた譲渡益に課税されます。取得費が不明な場合には収入金額の５％を取得費として計算できます ＜諸費用は仲介手数料・測量費など売却に直接要した費用です＞ 。また、不動産売買契約書には印紙税がかかり、契約金額に応じて収入印紙を貼って納付します。軽減措置の対象期間では軽減税率が適用される場合もあります 。さらに、相続登記に伴う登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）や、買主側の所有権移転登記にかかる登録免許税（固定資産税評価額×2％または特例1.5％）が発生しますが、所有権移転については買主負担です 。

次に、所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく異なる点も理解しておく必要があります。不動産の所有期間は、相続人が取得した日ではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した日から引き継ぎます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が５年を超えていれば「長期譲渡所得」（税率20.315％）、５年以下であれば「短期譲渡所得」（税率39.63％）となり、税率が約２倍にもなります 。これにより、多くの相続した不動産は長期譲渡所得として扱われ、税率が低くなる傾向がありますが、所有期間の確認は欠かせません。

さらに、取得費が明確でない場合には「概算取得費」が用いられ、売却価格の５％を取得費として扱うことができます。また、相続税を支払った場合には「取得費加算の特例」により、支払った相続税の一部を取得費に加算することができるため、譲渡所得が小さくなり税負担を減らすことが可能です。取得費加算の特例を使うには、相続税申告期限の翌日から３年以内に売却し、かつその不動産が相続税の課税価格に含まれている必要があります 。

相続した不動産の売却で使える主な控除制度（相続した不動産を売却する人が知っておくべき控除）

相続した不動産を売却する際に利用できる代表的な控除制度として、二つの特例があります。一つ目は「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の三千万円特別控除」で、被相続人が住んでいた建物とその敷地を相続により取得し、相続後空き家のまま一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大三千万円まで控除できる制度です。この特例を適用するには、被相続人が相続直前まで居住していたこと、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された建物であること、売却価格が一億円以下であることなど、複数の条件を満たす必要があります。

二つ目は「相続税の取得費加算の特例」で、相続税を支払った場合に、その相続税額の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減額できる制度です。相続開始日の翌日から三年十か月以内に売却することが条件で、取得費に加算する相続税の額は、譲渡した財産の相続税評価額に応じて按分されます。これにより譲渡所得税の負担を軽減できます。

なお、これらの特例は重複して適用することはできません。つまり、どちらの制度も適用可能な場合には、譲渡所得や税額を比較し、有利な制度を選ぶ必要があります。

控除を受けるための具体的な手続きと注意点

相続した不動産を売却して特例の控除を受けるには、期限や書類、申告などの手続きを正しく行うことが大切です。

まず、最も重要な期限についてご説明します。例えば「相続税の取得費加算の特例」は、相続開始翌日から相続税の申告期限の翌日以後、３年を経過する日までに売却する必要があります。これは「相続開始から３年10か月以内」に該当しますので、売却のタイミングは慎重に選ぶ必要があります。

次に、空き家特例（被相続人の居住用財産に係る３０００万円特別控除）の要件としては以下の点が重要です。昭和５６年５月３１日以前に建てられた建物であること、被相続人が生前居住していた家屋であること、区分所有建物でないことなどが挙げられます。また、令和６年以降は耐震改修や取り壊しを売却後でも、譲渡の日の翌年２月１５日までに行えば適用対象となるよう要件が緩和されました。

確定申告や更正の請求による対応も重要です。不動産売却による譲渡所得が発生した場合には、売却の翌年２月１６日から３月１５日までに確定申告を行わなければなりません。取得費加算の特例を使う場合や空き家特例を適用するには、必要な書類を添付することが必須です。もし相続税申告が確定申告期限内に終わっていない場合でも、後から更正の請求により控除を受けることが可能な場合があります。

以下に、控除を受けるための主要な手続きと注意点をまとめた表をご覧ください。

このように、控除を受けるためには期限や要件、書類が多く整えるべきものが多数あります。忙しい方や不安な方は、早めに信頼できる専門家（税理士・司法書士）に相談して準備を進めることをおすすめします。

節税効果を最大化するためにできる準備とポイント

相続した不動産を売却する際、節税効果を最大化するためには、事前の準備と綿密なスケジュール管理、専門家への早めの相談が重要です。以下の表に、主要なポイントをまとめました。

まず、必要書類の準備では、登記事項証明書（登記簿謄本）や耐震証明書、売買契約書、被相続人が不動産を取得した際の領収書などを揃えておくことが重要です。取得費を証明できる書類がない場合、売却価格の５％を取得費とする“概算取得費”となり、課税額が増えるリスクがありますので、代替資料の収集も心がけてください。これは譲渡所得税の負担軽減につながります。

また、スケジュール面では、相続税の申告期限（被相続人の死亡を知った翌日から10ヶ月以内）と、取得費加算の特例や３,000万円特別控除などの期限（概ね相続開始から３年以内）を意識して売却計画を立てる必要があります。期限を逃さないよう、販売活動・契約・決済・引渡しまでの日程を逆算して調整してください。

さらに、専門家への相談は早めに行うのが安心です。税務署や相続に詳しい税理士、司法書士に相談することで、制度の選び方や書類の不備対策、申告の手続きなどについて具体的なアドバイスを受けられます。特に期限が迫る場面では、適切な対応によって節税効果を最大化できますので、自己判断を避け、早めの支援をおすすめします。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税などの税金が発生し、その負担を軽減するための控除制度が複数用意されています。売却時には所有期間や取得費、対象となる控除の条件を事前に確認し、ご自身の状況に合う制度を選択することが大切です。特に、空き家の特例や取得費加算の特例は併用できないため、どちらが有利かを見極めた上で手続きを進めましょう。控除を適用するには期限や必要書類の用意など注意点も多くあります。節税効果を十分に活用するには、早めの準備と手続きが重要です。ご不明な点や手続きに不安がある場合には、専門家へのご相談をおすすめします。