空き家特例の適用条件を知りたい方へ！条件や必要書類をわかりやすく解説
空き家を相続したり、譲渡を検討している方なら「空き家特例」が気になるのではないでしょうか。実は、この特例を正しく知っておくことで、税金の負担を大きく軽減できる可能性があります。しかし、適用には細かな条件があり、知らずにチャンスを逃してしまう例も少なくありません。この記事では、空き家特例の基本から具体的な適用条件、手続きのポイントまで、分かりやすく解説します。戸惑いや不安を解消し、安心して次の一歩が踏み出せるようサポートいたします。
空き家特例とは何か、適用条件の概要
「空き家特例」とは、相続や遺贈によって取得した、被相続人が居住していた家屋およびその土地を、一定期間内に売却した場合に、譲渡所得から最高三千万円まで控除できる制度です。この制度を活用することで、譲渡益にかかる税負担を大きく減らすことが可能です。
ただし、すべての空き家が対象になるわけではなく、要件を満たす必要があります。例えば、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること、土地と建物をセットで相続していること、譲渡対価が一億円以下であることなどが条件となります。
なお、特例の適用期限は令和九年（2027年）十二月三十一日までとされており、令和六年（2024年）一月一日以後に譲渡された場合には、売却後でも買主が耐震改修または除却工事を期限内に行えば適用が可能になるなど、制度が柔軟化されています。
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得から最高三千万円を控除 |
| 対象家屋 | 昭和五十六年五月三十一日以前建築の旧耐震家屋 |
| 適用期限 | 令和九年（2027年）十二月三十一日まで |
適用対象となる空き家の具体的条件
空き家特例を受けるためには、被相続人が居住していた家屋について、主に次のような条件をすべて満たす必要があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること |
| 区分所有 | マンション等の区分所有建物ではないこと |
| 居住状況 | 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと（特定の要介護等により入所していた場合は例外あり） |
まず、特例の対象となる建物は「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」が必要です。これは旧耐震基準に該当する建築物を対象とする制度設計によるものです。増築や改築があっても、建物の「新築日」がこの要件を満たす限り、適用対象となります。
次に、対象となるのは一戸建てなどの区分所有でない建物である必要があります。マンションのように区分所有登記がある建物は対象外です。
さらに、被相続人以外にその家屋に居住していた人がいなかったことが要件です。ただし、被相続人が要介護認定などにより老人ホームなどに入所していた場合、入所直前に居住していた家屋を「従前居住用家屋」として特例の対象とすることが可能です。
以上のように、建築時期・登記形態・居住状況の３つの観点から明確な条件が定められており、これらを満たすことが空き家特例を受ける第一歩となります。
特例を適用するための手続き・要件緩和のポイント
空き家特例を確実に活用するためには、いくつか押さえておきたい手続きや改正ポイントがあります。以下にわかりやすく整理します。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 適用期限の延長 | 特例はもともと令和5年末まででしたが、令和9年（2027年）12月31日まで延長されました。 |
| 譲渡後に買主による改修・除却が可能 | 令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡では、買主が譲渡後に耐震改修または除却を行った場合でも特例を適用できます。売買契約に特約の記載が必要です。 |
| 相続人が3人以上の場合の控除額 | 令和6年以降、相続人が3人以上のときは、1人あたりの控除額が2,000万円までとなります（従来は3,000万円まで）。 |
まず、特例の適用期限ですが、もともと令和5年12月31日までとされていたところ、税制改正により令和9年12月31日まで延長されました。これにより、相続した空き家を売却する際に、余裕を持って準備できます。
次に、売却時の要件緩和についてです。従来は相続人自身が売却前に耐震改修や除却工事を済ませる必要がありましたが、令和6年1月1日以降の譲渡では、買主が譲渡後に耐震改修や除却工事を行っても特例が適用可能となりました。ただし、売買契約に改修・除却内容の特約を明記し、契約条件や工事完了期日（例：譲渡年の翌年2月15日まで）を定める必要があります。
最後に、相続人が複数いる場合の控除額の扱いについてです。令和6年以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合に、1人あたりの控除額は2,000万円までに制限されます。たとえば、3人で共有して相続した場合は、合計6,000万円までが控除対象となり、従来より控除総額は減少しますので、共有時の税負担増に注意が必要です。
以上、特例適用に当たっては、期限や契約条件、相続人の人数による控除額の違いなどを正しく理解し、必要な手続きや書類の準備を進めてください。
申告に必要な手続きと書類のポイント
空き家特例を受けるためには、確定申告の際に市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必須です。これは、相続した空き家が被相続人が居住していたものであることや、相続後に事業・貸付・居住に使用されていないことを市区町村が確認した公的な証明書です 。
具体的には、次のような書類が必要になります：市区町村に提出する「申請書」（別記様式1‑1／1‑2／1‑3など）、被相続人の除票住民票や相続人の住民票、売買契約書の写し、電気や水道の使用中止を示す書類などです 。また、耐震基準適合証明書など、建物の耐震性を証明する書類が必要になる場合もあります 。
| 書類の種類 | 内容・用途 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人及び相続人の住民票の写し | 相続関係や居住状況の確認 | 除票含む原本提出が必要 |
| 売買契約書の写し・使用中止証明 | 譲渡や使用停止の事実確認 | 電気・ガス・水道等の停止日を確認できるもの |
| 耐震基準適合証明書など | 耐震性の証明 | 専門家による証明が必要な場合あり |
なお、「確認書」を取得したからといって特例が自動的に認められるわけではありません。あくまで市区町村が要件を満たす可能性を確認したにとどまりますので、最終的には確定申告で税務署が判断します 。
まとめ
空き家特例は、相続や遺贈によって取得した空き家を譲渡する際に大きな控除を受けられる有利な制度です。適用には、被相続人が居住していた旧耐震基準の家屋であることや、譲渡価格など細かい条件があります。令和六年以降は制度の緩和も進められており活用しやすくなっていますが、申告時には確認書や必要書類の添付が欠かせません。ご自身が条件に合うかどうか、正しく手続きを行うことが大切です。
