空き家の売却で3000万円控除が使える制度は？必要書類や注意点も紹介
空き家を相続したものの売却を検討している方にとって、「三千万円控除」という制度をご存じでしょうか。せっかく売却しても税金で多くを失ってしまうのではと、不安に感じている方も多いはずです。この記事では、空き家売却時に三千万円の特別控除が受けられる制度の内容や適用要件、注意点について、順を追って分かりやすく解説します。知らないと損をする重要なポイントを、丁寧にご案内していますので、ぜひ最後までご覧ください。
空き家の売却で３０００万円控除が受けられる制度とは
相続や遺贈によって取得した空き家（被相続人が居住していた家屋およびその敷地）を、平成２８年４月１日から令和９年（２０２７年）１２月３１日までに売却し、一定の要件を満たした場合、譲渡所得から最高３０００万円を控除できる制度があります。この制度は正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、一般には「空き家特例」として知られています 。
本制度の名称は「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」であることをご紹介します 。
なお、この特例は令和９年１２月３１日までの期間限定の措置です。令和６年（２０２４年）１月１日以降に譲渡された場合には、売却後にも一定期間（譲渡した年の翌年２月１５日まで）に耐震改修あるいは取り壊しを行えば、要件を満たすことができます 。
| 制度の正式名称 | 被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例 |
|---|---|
| 通称 | 空き家特例 |
| 適用期限 | 令和９年（２０２７年）１２月３１日まで |
制度を利用するための適用要件
「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
まず、亡くなられた方が相続直前まで住んでいた家屋であること、かつその家屋が昭和56年5月31日以前の建築であること、さらにマンションなどの区分所有建物ではないことが必須です。相続開始直前に他の人が居住していなかったことも求められます。
次に売却のタイミングと価格についての要件として、相続開始から３年以内、その年の12月31日までに売却を完了させることが必要です。また、売却価格の合計が１億円以下であることも要件です。
さらに、耐震基準や取り壊しの対応については柔軟性が増しました。売主あるいは買主が耐震改修あるいは解体を行う場合について、これらの工事を譲渡のあった年の翌年２月15日までに完了すれば、特例が適用可能です。売主が売却後に工事を行う場合や、買主が行う場合共に対応となりますが、買主が行う場合には売買契約書にその旨を明記する必要があります。
以下の表は、要件をわかりやすくまとめたものです。
| 要件項目 | 具体内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 建物の条件 | 相続開始直前に亡くなった方が居住／昭和56年5月31日以前築／区分所有でない | 耐震や解体対応も必要 |
| 売却の時期・価格 | 相続開始から３年以内、その年の12月31日まで／譲渡価格の合計が１億円以下 | 期限厳守が重要 |
| 耐震改修・取壊し | 譲渡後も翌年２月15日までに対応可能／買主が行う場合は契約書に記載 | 柔軟な対応可 |
これらの要件をしっかり把握し、早めの売却や耐震改修・解体計画を立てることで、最大３０００万円（相続人が３人以上なら２０００万円）の控除を確実に受けられます。
確定申告に必要な手続きと書類の準備
相続または遺贈により取得した空き家を売却し、３０００万円の特別控除（以下「空き家特例」）を受けるためには、たとえ納税額がゼロとなる場合であっても、必ず確定申告を行う必要があります。これは制度の適用を受けるための必須要件です。特例を受けるためには、確定申告の際に「措法３５条３項」との記載と共に、所定の書類を添付して税務署へ提出してください。
以下に、確定申告時に必要な主要な書類を整理して表にまとめました。
| 書類名 | 説明 | 目的 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の内訳書（付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕（１～４面） | 譲渡所得の金額を計算するための基本用紙 | 譲渡所得の詳細な計算 |
| 譲渡所得の内訳書〔土地・建物用〕（５面） | 空き家特例の適用を受けるための明細欄 | 特別控除の明示 |
| 登記事項証明書 | 建物の取得時期や区分所有でないことなどを証明 | 制度の適用要件の確認 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 市区町村長が「被相続人が居住していた家屋である」ことなどを確認する書類 | 適用要件の証明 |
| 耐震基準適合証明書／建設住宅性能評価書または取り壊し証明書 | 耐震改修または取り壊しを行ったことの証明 | 耐震要件または取壊し要件の証明 |
上表の書類は、特例を正しく受けるために欠かせないものです。譲渡所得の内訳書（５面）は、特例の適用対象であることを明示するために必要で、登記事項証明書および被相続人居住用家屋等確認書は制度の適用条件を満たしていることを担保します。耐震改修や取り壊しを行った場合には、それを証明する書類の添付も求められます。
申告書と上記の書類は、空き家を売却した翌年の２月１６日から３月１５日までの間に、所轄の税務署へ提出してください。この期間を過ぎると特例の適用を受けられない可能性がありますので、ご注意ください。
適用されないケースと注意点
相続した空き家の売却において「３０００万円の特別控除（空き家特例）」を利用するには、いくつかの対象外となるケースや注意点があります。以下に主なポイントを整理しました。
| 対象外のケース | 詳細内容 |
|---|---|
| マンションや区分所有建物 | 区分所有建物（マンションや区分登記された二世帯住宅など）は制度の対象外となります。戸建てのみが対象です。 |
| 耐震基準未適合の物件 | 建築が昭和56年5月31日以前で旧耐震基準の物件は、売却前に耐震改修か取り壊しが必要です。改修を買主が行う場合は、譲渡の翌年2月15日までに完了する必要があります。 |
| 取得費不明のケース | 取得費が分からない場合、「概算取得費ルール（譲渡価格×5％）」が適用され、譲渡所得が高くなり税負担が増えるリスクがあります。 |
| 相続人が3人以上 | 相続人が3人以上いる場合、控除上限が1人あたり３０００万円から２０００万円に減額されます。 |
まず、マンションや区分所有建物は適用対象外です。これは「区分所有建築物」である場合、「戸建て」としての被相続人居住用家屋ではないため、制度の対象にならないためです 。
また、建築が旧耐震基準のままの物件は、売却前に耐震リフォームや取り壊しを行う必要があります。令和６年（２０２４年）以降の譲渡については、買主が譲渡翌年２月１５日までに耐震改修または除去を行えば要件を満たすようになっています 。
取得費が不明な場合には「概算取得費（譲渡価格の５％）」が適用され、実際の取得費より低く計算されるため、その分譲渡所得が増えてしまい、控除後でも税負担が残る可能性があります 。
さらに、相続人が３人以上いるケースでは、令和６年以降１人あたりの控除額が２０００万円に引き下げられるため、控除総額が減る結果、譲渡所得税の負担が大きくなるおそれがあります 。
まとめ
空き家の売却時に三千万円の控除を受けられる特例は、相続や遺贈で取得した家屋を対象とした重要な制度です。適用には、被相続人の居住実績や建築時期、売却価格など複数の条件があり、確定申告や必要書類の準備も不可欠です。制度の対象外となるケースや、控除額が減少する場合もあるため、事前に要件をしっかり確認することが大切です。ご不明点があれば、どうぞお気軽にご相談ください。
